Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией — советы опытного юриста

Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.

Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юристаОсновные условия договора управления МКД

Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.

1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ

Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.

2. Неправильное определение даты заключения договора

Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.

3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД

Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юристаИзменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

4. Фиксированная цена договора

В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.

5. Неправильный расчёт цены договора

Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ.

Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС.

В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.

6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги

В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.

7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы

Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.

8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг

Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.

9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ

В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юристаГИС, сдавайся! (часть VIII) Вносим в ГИС ЖКХ информацию о договоре управления

10. Плохо прописанные права и обязанности сторон

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО.

Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

11. Отсутствие в ДУ перечня КУ

Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.

12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО

УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.

13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров

Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ

Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юристаКак расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

15. Отсутствие одного или нескольких обязательных приложений

Обязательными приложениями к ДУ являются:

Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления — 2016».

Если вы не были участником вебинара и хотите получить видеозапись и раздаточные материалы, позвоните нам по телефону: 8 800 500-65-61 или напишите на почту: mail@roskvartal.ru. Внимание: материалы к вебинару платные!

Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка :: Жилье :: РБК Недвижимость

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Максим Коротченко/ТАСС

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома.

«При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади.

Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко.

По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги.

Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора.

Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан.

Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Максим Коротченко/ТАСС

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются.

«Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет.

Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год.

При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры.

Читайте также:  Какова степень зависимости позиции адвоката от позиции подзащитного? - советы опытного юриста

«При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Максим Коротченко/ТАСС

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены.

Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев.

По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома.

«Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности.

В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ.

Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет.

Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Александр Демьянчук/ТАСС

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal.

Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны.

Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Особенности и порядок оформления договора управления многоквартирным домом управляющей организацией

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > УК > Управление многоквартирным домом управляющей организацией — что нужно знать каждому жильцу

Российское законодательство устанавливает несколько вариантов управления многоквартирным домом и одним из наиболее распространенных выступает привлечение управляющей организации. Ранее вопросы выбора были возложены на государство и органы местного самоуправления, теперь же это полномочие граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Прочитав статью, Вы поймете, как осуществляется данный вид управления, каковы особенности договора, по каким критериям выбирать организацию и узнать ответы на многие другие вопросы.

Деятельность, направленная на формирование благоприятных условий для жизни населения в конкретном здании, регулирующая вопросы предоставления коммунальных услуг, содержания и порядка пользования имуществом, называется управлением.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Варианты управления жилым домом с управляющей компанией и без нее

В РФ оно организуется несколькими способами в зависимости от субъекта:

  1. Управляющей компанией;
  2. Собственниками квартир;
  3. Специально созданными кооперативами;
  4. Товариществами, в которые входят жильцы.

Способ управления выбирается на общем собрании граждан, проживающих в доме. В любой момент он может быть изменен. Если в течение календарного года люди не выбрали подходящий вариант, то местные власти занимаются этим вопросом самостоятельно.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Как происходит управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая компания — сущность, предназначение и принципы выбора

Что это за фирма и для чего она нужна?

Управляющая организация это фирма, которая привлекается жителями конкретного дома для решения вопросов организации, ремонта и содержания построения. Систему задач, возложенных на компанию, определяет законодательство. Настоящее время, это:

  1. Формирование и поддержание системы противопожарной безопасности;
  2. Контроль за стойкостью и исправностью конструкции постройки;
  3. Обеспечение инженерно-техническим обеспечением;
  4. Поддержание чистоты внутри дома и на близлежащей территории;
  5. Решение юридических вопросов, осуществление сделок и формирование договоров;
  6. Бухгалтерская деятельность – ведение расчетов, планирование расходов, организация бюджета;
  7. Взаимодействие с контрольно-надзорными органами, иными фирмами-поставщиками.
  • Обратите внимание, что структура договора может предусматривать иные задачи и полномочия, возложенные на компанию.
  • Как сделать правильный выбор среди множества фирм
  • К решению вопроса о выборе УК стоит отнестись со всей серьезностью, ведь это не просто фирма, это гарант благоприятных условий для Вашего проживания. Вашему вниманию предлагаются основные рекомендации и пометки, на что нужно обратить внимание при решении данного вопроса:
  1. Круг объектов, которые обслуживаются фирмой и количество клиентов. Такие показатели отражают качество предоставляемых услуг, комментарии и впечатления реальных людей. Однако помните, что данный критерий актуален для фирм, существующих давно на рынке услуг, ведь «молодые» организации могли попросту еще не найти своих клиентов.
  2. Квалификация, опыт работы – несомненно то, что нужно посмотреть. Если предприятие существует достаточно долго и на протяжении своей деятельности зарекомендовало себя с положительной стороны – нужно выбирать. Если же опыта маловато, то возможно будут сложности с налаживанием того или иного процесса, решением вопроса, поставленной задачи.
  3. Истребование сертификатов и лицензий, которые должны выдаваться в установленном законом порядке. Помимо этого, сами сотрудники должны регулярно проходить переподготовку и повышение квалификации. Это связано с тем, что законы, принципы работы, технические аспекты динамично меняются, а специалисты всегда должны быть в курсе новшеств.
  4. Отзывы и общение с людьми, клиентами помогут Вам понять, какие недостатки отмечаются в работе организации, сформируют полноценное представление о сути деятельности.
  5. Наличие материально-технического обеспечения высокого уровня. Только современная, новая техника является залогом оперативного реагирования и решения проблем дома и двора. В противном случае сотрудники будут бессильны перед сложившимися ситуациями.
  6. Коммуникация с жильцами – помимо вежливости и осмотрительности, сотрудники управляющей фирмы должны прислушиваться к обращениям жильцов, обрабатывать заявки.

Рассматривая каждую рекомендацию применительно к потенциальным кандидатам, Вы сможете сложить полноценное и максимально полное представление об организации. Удачи Вам в этом непростом деле, а пока идем дальше!

Порядок привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

На общем собрании жильцов решается вопрос о выборе организации

Деятельность УК организуется на основе договора, заключенного с собственниками жилища. Прежде всего граждане собирают всю информацию о действующих организациях, определяются с выбором и переходят к подписанию соответствующего договора.

Все вопросы и принятие решения происходит в рамках общего собрания жильцов многоквартирного дома, порядок проведения которого установлен ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.

Жильцы дома обязываются проводить собрания регулярно раз в год, однако они же могут изменить периодичность в большую или меньшую сторону. Есть так же такое понятие, как внеочередные собрания, на которых решаются наиболее важные и экстренные ситуации, требующие незамедлительного реагирования.

В процессе выбора и привлечения управляющей организации закреплено требование о количестве участников – должно присутствовать не меньше 50% собственников всего дома. Если на собрании находится меньше 50%, то принятые решения законной силы иметь не будут.

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению)

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юристаК нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.

Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Читайте также:  Вердикт присяжных заседателей должен быть мотивирован - советы опытного юриста

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.

  Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.

  Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?  2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три  способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них: 

Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией - советы опытного юриста

Взаимоотношения между владельцами объектов недвижимости и эксплуатирующими организациями обязательно закрепляются. На основании подписанного сторонами документа жильцы могут рассчитывать на полное исполнение определенных в нем работ и ожидать положительный исход в случае возникновения коммунальных споров. Этот документ – гарант того, что сторона исполнит все обязательства.

Понятие договор управления многоквартирным домом

Соглашение об управлении — это базовый документ, в рамках которого одна сторона (УК) по заданию другой стороны (жильцы), в течении оговоренного срока за оговоренную сумму денежных средств выполняет работы по управлению зданием и всем имуществом.

Определение параметров договора обычно является вторым пунктом повестки собрания жильцов после выбора управляющей организации.

Протоколом, а впоследствии и договором управления, закрепляется перечень всех услуг которые компания выполняет на обслуживаемом доме.

Этот список можно разделить на две группы: услуги подачи коммунальных ресурсов и услуги связанные с санитарным и техническим обслуживание.

Договор управления базируется на следующих нормативно-правовых актах:

  • ст.162 Жилищного кодекса РФ
  • гражданский кодекс РФ
  • постановление Правительства РФ 491 от 13 августа 2006 года – регламентирует оказание услуг по содержанию жилья
  • постановление Правительства РФ 416 от 05 мая 2013 года – регламентирует порядок управления МКД
  • постановление Правительства РФ 354 от 06 мая 2011 года. – регламентирует подачу коммунальных ресурсов

Содержание типового договора на обслуживание и ремонт МКД

УК, осуществляя свою деятельность в сфере ЖКХ, ведут коммерческую деятельность, а любая деятельность, связанная с извлечением прибыли, должна быть законтрактована.

В этом случае договор управления будет являться основанием списания расходов на обслуживание дома в бухгалтерском учете УК, поэтому документ имеет ряд существенных условий.

Субъектами (сторонами) договора как уже стало понятно выступают юридическое лицо (УК) и гражданин (собственник).

Предмет договора

Предметом договора оказания услуг управления фигурирует перечень работ и услуг по обслуживанию МКД, в том числе снабжение коммунальными ресурсами. В некоторых случаях измененный или дополненный список работ или услуг отражается в дополнительном соглашении, за исполнение которого также ответственна организация.

Перед подписанием документа подробный перечень всех услуг с указанной периодичностью, расценкой и объемами предоставляется управляющей компанией на обсуждение собрания жильцов. Из условного «прайс листа» собственники выбирают для договора набор услуг и периодичность который их устраивает.

В приложении к ДУ обязательно отражается состав общедомового имущества с указанием его наименования и количественных показателей (например протяженность инженерных сетей, количество счетчиков и насосов, количество мусорных контейнеров, количество лифтов и т.д. Подробный перечень отражен в ПП №491 ч.1).

Обязательно указывается место исполнения контракта — указан полный адрес МКД.

Цена договора

Наиболее важная часть документа. Цена на услуги управления многоквартирным домом рассчитывается исходя из расценок за единицу выполняемых работ или услуги и тарифы на коммунальные услуги.

В договоре обязательно прописывается порядок калькуляции и объемы, величина оплаты за обслуживание МКД и даты расчетов жильцами дома. Стоимость предварительно должна быть утверждена на собрании собственников.

Обычно это тариф начисляемый на 1 квадратный метр площади квартиры с расшифровкой структуры тарифообразования.

В стоимость услуг входит:

  • Цена на ресурсы, поставку которых обеспечивает управляющая организация
  • Цена на проведение аварийных видов работ
  • Стоимость за обслуживание лифтов, осветительных приборов, мусоровоза и прочих коммуникаций
  • Цена за вывоз мусора при оказании посреднических услуг
  • Права и обязанности УК

Договор наделяет обе стороны взаимными правами и обязанностями. УК должны быть выполнены следующие обязательства:

1. Обеспечить исправную эксплуатацию и поддержание дома в исправном техническом состоянии. В перечень обязанностей входит:

  • уборка придомовой территории дома
  • несение ответственности за сохранность общедомового имущество
  • плановые проверки, осмотры территории и систем коммуникаций
  • проведение плановых и предупредительных ремонтов в случае необходимости

2. Выполнять организационную и управленческую работу:

  • заключать контракты с ресурсными компаниями, контролировать их работу и качество предоставленных услуг
  • самостоятельно проводить начисления
  • формировать и предоставлять отчет о выполнении своей работы и понесенных расходах
  • принимать и отвечать на жалобы жильцов
  • уборка придомовой территории дома
  • несение ответственности за сохранность общедомового имущество
  • плановые проверки, осмотры территории и систем коммуникаций
  • проведение плановых и предупредительных ремонтов в случае необходимости

В обязанности УК входит ведение и хранение всех технических документов и другой сопутствующей документации в течение всего срока управления. При смене эксплуатирующей организации все бумаги должны быть переданы новой стороне не позднее, чем за 30 календарных дней до даты прекращения обслуживания. Также должно быть подписано соглашение о расторжении договора управления.

В договоре желательно наличие пункта о порядке списания денежных средств с лицевого счета дома за выполненные работы. Списание должно производится только на основании актов выполненных работ подписанный со стороны собственников.

Важно чтобы порядок подписания актов (сроки, ответственные лица) также был закреплен отдельным пунктом договора .

Если этих пунктов нет, то УК вольна сама определять какие объемы закрывать за оказанные услуги на доме, а также распоряжаться остатками на лицевом счете дома по своему усмотрению. 

Права и обязанности собственников

Основная обязанность жильцов — своевременное проведение оплаты за выполненные работы. Поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы и правила пользования помещениями. Предоставлять доступ сотрудникам эксплуатирующей организации к общедомового имуществу.

Не препятствовать компании в исполнении своих обязательств. К правам можно отнести требования исполнения обязательств своевременно и в полном объеме, а также предоставление УК отчета о выполненных обязательствах.

В отчете отражаются реальные показатели финансово-хозяйственной деятельности по многоквартирному дому. 

Перечень работ и коммунальных услуг

ПП №491 зафиксирован минимальный список работ, которые должна оказывать лицензированная организация при обслуживании жилого здания. Проводимые работы обеспечивают эксплуатацию имущества в соответствии с нормами Жилищного кодекса.

Все виды работ и услуг, оказываемых обслуживающими организациями, делятся на:

  1. информационные услуги
  2. аварийно-диспетчерские услуги
  3. работы по содержанию:
  • содержанию вентиляционных систем, дымоотводов, мусоропроводов, придомовой территории, включая зоны для накопления и вывоза мусора
  • коммуникации с владельцами квартир и нежилых помещений, в том числе на общедомовых собраниях
  • содержанию и ремонту кровли, фундамента, окон, стен, дверей и прочего
  • соблюдения норм пожарной безопасности, в том числе газового оборудования
  • поддержанию в исправном состоянии и техническому обслуживанию инженерных сетей, расположенных внутри дома
  • снабжением дома коммунальными ресурсами
  • установке и обслуживанию общедомовых приборов учета
  • иных видов работ

Ответственность сторон

При совместной работе жильцов и УК у каждой стороны помимо прав и обязанностей существуют и ответственность. Для собственников помещений это начисление пени за несвоевременно оплаченные услуги.

Согласно договору исполнитель несет ответственность в полном объеме за ущерб причиненный жилому зданию в результате действий или бездействий, вызванных некачественным исполнением своих обязанностей.

Право подписи

Договор управления подписывается с каждым собственником МКД. Документ подписывает только владелец, родственники владельца и иные лица, не имеют прав подписи на официальных документах.

Только нотариально заверенная доверенность от имени собственника наделяет иные лица правом подписи.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то со стороны государства подпись на документе должна ставить администрация города.

Наравне с владельцами квартир договор управления с УК подписывает и собственник коммерческого помещения в МКД. Редакция документа с нежилым помещением практически не отличается от стандартного договора с гражданами. Обязанности сторон по содержанию не отличаются от взаимоотношений с жильцами, а вот в части оказания коммунальных услуг есть отличия.

Основное положение правительства в этом аспекте — №354, регулирует взаимоотношения обслуживающих организаций и владельцев нежилых помещений. По документу владельцы обязаны самостоятельно заключать договора с ресурсоснабжающими предприятиями.

Читайте также:  Можно ли работать в образовательном учреждении с судимостью? - советы опытного юриста

В обязанности управляющих компаний входит лишь передача данных о владельцах и донесение до них информации о порядке оказания услуг.

Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон

Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав.

В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

  • обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
  • следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
  • осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
  • поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
  • соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
  • производить подготовку сетей к определенному сезону;
  • обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
  • предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
  • предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
  • иные обязанности, установленные договором.

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права. Их общий перечень выглядит следующим образом:

  • получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
  • устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
  • самостоятельно выбирать способ организации работ;
  • осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
  • получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

  • использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
  • оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
  • информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

  • осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
  • получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
  • получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
  • получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены.

Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе. Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца.

Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца.

Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями.

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

Изменение договора управления: когда и как стоит урегулировать разногласия с управляющей компанией в МКД

Последовательность действий

  • 4 Основные части договора
  • 5 Права управляющей компании
  • 6 Обязанности собственников
  • 7 Права собственников
  • 8 Порядок расчетов
  • 8.1 Лицевой счет
  • 8.2 Особенности резервного фонда
  • 8.3 Отчетность
  • 9 Осложнения при заключении договора
  • 10 Особенности ситуации, когда договор не заключен
  • 11 Способы подписания договоров
  • Понятие договора Управляющая компания должна быть юридическим лицом Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон.
  • Важно
  • В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной.

На что обратить внимание при подписании договора с УК?

Нередко собственники не сильно вникают в текст договора и не понимают, на какие пункты следует обращать внимание. А ведь подводные камни при заключении соглашения с УК существуют и нередко от незнания законодательства и правил оформления сделок люди страдают.

  Договор цессии и агентский договор. В чем их отличия?

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Как получить договор на руки управляющей компанией

Карта, кстати, неправильная! Для ознакомления с Договором управления нужно выбрать вкладку «Управление» и внизу слева будет ссылка на файл: Давайте познакомимся с этим интереснейшим документом!Вы уже в предвкушении узнать состав общего имущества д. 36?

Я—да! Открываем файл и видим: что никакой это не договор, а всего лишь проект!И не по отдельному дому 36, а по целому ряду однотипных домов!!! Ради интереса посмотрим страничку с общим имуществом дома:Пустышка!Сколько лестниц — непонятно!Площадь и состояние лифтовых холлов — неизвестно!И так по всем остальным пунктам!!! Не усматриваете ли Вы в этом нарушение ч.

2.1 ст.

Ответы на вопросы по теме

Обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией?

Прямой обязанности законом не установлено. Если собственник не согласен с условиями договора, то он может предоставить свои поправки или возражения, оформить протокол разногласий, предоставить его на общем собрании всех жильцов дома.

Если УК отказывается подписывать сделку на новых условиях, то можно отказаться от ее услуг либо же обратиться в прокуратуру. Но если управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса местным муниципалитетом, тогда отказаться от заключения с ней договора собственники не могут.

Если не заключен договор с управляющей компанией, можно ли не платить за ее услуги?

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество. Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник должен содержать жилье и общее имущество МКД.

При этом каждый владелец квартиры должен регулярно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, ведь у каждого есть право владения жилым помещением.

В ст. 154 Жилищного кодекса РФ четко указано, что оплата за коммунальные услуги включает в себя оплату по ремонту и содержанию жилплощади, оплату за выполненные работы, связанные с управлением МКД, его ремонтом.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *