Особенности договора найма специализированного жилого помещения — советы опытного юриста

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов

Особенности договора найма специализированного жилого помещения - советы опытного юриста

Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире ( fizkes/shutterstock)

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Изначально необходимо определиться с понятием аренды.

Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.

Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.

Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.

«Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский.

Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д.

Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).

Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы.

Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).

Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д.

В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре.

«Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения - советы опытного юриста

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями ( Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма.

В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.

Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно.

К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.

Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение.

Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику.

Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии.

Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения - советы опытного юриста

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма ( Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия.

Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

«В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Читайте также:  За что могут аннулировать лицензию охранника? - советы опытного юриста

Сюда же можно внести пункт о ремонте.

Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре.

«В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение.

Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.

Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан.

Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть.

В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Как заключить договор служебного найма жилого помещения

Договор служебного найма жилого помещения представляет собой особый вид отношений, отличительной чертой которых является выделение жилой недвижимости из фонда спецназначения. Какие требования необходимо соблюсти, как заключить договор, какие особенности при этом стоит учитывать? Давайте попробуем разобраться.

Что такое служебный наём

Особенности договора найма специализированного жилого помещения - советы опытного юристаВ Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья. К нему относятся, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное. В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности. При этом руководство к таким действиям определяется решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований. Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись. Так что, как только вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья.

Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на период осуществления определенного вида трудовой деятельности. После разрыва трудовых отношений соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется.

Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.

Служебное помещение передается квартиросъемщику в соответствии с постановлением Правительства от 26.01.2006 № 42. В нем предлагается образец типового договора найма таких помещений. Но образец, предложенный в данном постановлении, носит лишь рекомендательный характер, его положениями можно руководствоваться при составлении конкретного документа о найме служебного жилья.

В реальности стороны имеют отличную возможность включить в него дополнительные пункты, не противоречащие действующему на момент заключения законодательству.

В любых правоотношениях, связанных с наймом жилища, в том числе и служебного, одной из сторон будет наймодатель, действующий лично либо через человека, указанного в доверенности. Другая сторона сделки – это наниматель (сотрудник, работник, служащий).

При оформлении найма жилья, относящегося к служебному, роль наймодателя возлагается на государство или муниципалитет. Это означает, что соглашение будет заключаться с одним из органов федерации или муниципального образования, который уполномочен его представлять.

Но чтобы подписать документы, подтверждающие право использовать определенный объект недвижимости, нужно предъявить решение собственника, о котором уже упоминалось выше. Оно и будет служить предпосылкой для закрепления отношений с гражданином.

Так, например, если рассматривать ситуацию с военнослужащими, нуждающимися в предоставлении жилища на время прохождения службы в том или ином населенном пункте из жилищных резервов федерации, то уполномоченным органом для вынесения решения о признании права на служебную квартиру и ее предоставлении будет являться Министерство обороны.

Предмет сделки

Условию о предмете заключаемой сделки всегда уделяется особое внимание. Таковым в нашем случае признается передаваемое в пользование квартиранту жилище – с точным описанием особенностей помещения, включая количество комнат, квадратуру и адрес.

Статьей 104 ЖК РФ регламентируется, что жильем служебного назначения может считаться только целая квартира, но никак не часть квартиры или комната в ней, а также жилой дом.

И это еще не все, закон предусматривает, что передаваемое работнику жилье должно соответствовать нормам, прописанным в статье 15 Жилищного кодекса. Эта статья предусматривает обязательное соответствие переданных квадратных метров техническим, санитарно-эпидемиологическим и другим обязательным в нашей стране нормам и стандартам.

Владелец жилища, передаваемого в пользование работнику, должен учитывать и требование о благоустроенности помещения.

Однако тут присутствует оговорка относительно того, что о степени благоустроенности жилья следует судить исходя из специфических особенностей региона и того населенного пункта, в котором выделяется служебное жилье.

Если говорить точнее, то если на большей части его территории отсутствуют, например, водопровод или канализация, то их наличие в предоставляемом жилом помещении не является обязательным условием.

Когда соответствующими органами принимается решение, а затем и оформляется договор, то в нем обязательно отражается причина, являющаяся основой для предоставления сотруднику специального (служебного) жилья. Таковой является специфическая трудовая деятельность. Это может быть служба в вооруженных силах и органах правопорядка, служба в муниципальных и госструктурах и т. п.

При заключении договора найма жилья, относящегося к категории служебного, с тем или иным сотрудником, обязательно указываются и те, кто имеет полное право проживать вместе с работником. Таковыми являются его родные: супруг(-а), дети и родители, недееспособные или ограниченно дееспособные и иные граждане, приравненные судебным решением к родственникам.

Важным пунктом такого соглашения является период его действия. Тут возможны варианты: оговаривается точный период действия документа, жилище будет передано на полный срок несения службы (выполнения работы) либо на время пребывания гражданина на определенной должности.

Какие действия участников сделки допустимы

Обязательной составляющей любой совершаемой сделки является письменное закрепление допустимых действий сторон (их прав и обязанностей). Наём помещения при осуществлении трудовой деятельности не исключение. Жилищным кодексом закрепляются основной круг обязанностей и наиболее значительные из прав.

Что должен собственник квадратных метров

Владелец служебного помещения обязан осуществить передачу жилого помещения, при этом указанная недвижимость должна быть полностью свободна от любых прав на нее других граждан.

Жилище должно отвечать требованиям безопасности и быть оснащено коммуникациями (в том объеме, который является обычным для конкретного региона страны).

Вменяется в обязанности наймодателю и проведение капремонта в помещениях жилого назначения, принятие активного участия в мероприятиях, направленных на очищение и облагораживание прилегающей территории и имущества общего назначения.

На собственника возложена также обязанность по обеспечению доступа квартиранта к услугам коммунального характера, которые должны быть надлежащего качества, а в случае разрушения строения или ухудшения его состояния до уровня, угрожающего жизни и здоровью граждан, либо проведения капремонта на объекте он должен предложить квартиросъемщику иное жилье, отвечающее установленным стандартам.

Законодатель закрепляет ряд случаев, когда жилец не утрачивает права на получение недвижимости даже после прекращения трудовых отношений с владельцем жилплощади. В этой ситуации бывший работодатель должен предоставить ему жилплощадь.

Перечень прав владельца объекта недвижимости

Помимо перечисленных обязанностей собственник имеет и определенные права, несоблюдение которых квартиросъемщиком может повлечь вынесение судом решения о его выселении вместе с родственниками. Собственник имеет право:

  • требовать от квартиросъемщика оплату аренды и предоставленных ему услуг;
  • заявлять требования к жильцу по поводу соблюдения последним и его близкими правил общежития, оговоренных в соглашении, и пр.

Какие обязанности предусмотрены для квартиранта

Когда речь заходит о том, что должен делать квартиросъемщик, то тут достаточно прочесть права собственника полученных квадратных метров.

Читайте также:  Источники регулирования наследственных отношений - советы опытного юриста

Прежде всего, жилец должен оплачивать выставленные ему счета за коммуналку и использование имущества; далее – сохранять имущество и поддерживать его в нормальном состоянии.

Также он должен использовать предоставленный объект недвижимости по его прямому назначению, не нарушая покоя соседей.

На законодательном уровне работнику вменяется в обязанность осуществление необходимых ремонтных мероприятий в выделенном помещении, а при обнаружении неисправностей и прочих нарушений, он должен предпринять соответствующие меры к их устранению, сообщив об их наличии владельцу.

В случае проведения капремонта в здании, как и в случае прекращения действия соглашения, квартиранту надлежит освободить квартиру в указанный для этого срок.

Он не должен предпринимать никаких действий, препятствующих собственнику (наймодателю) осуществлять обязанности по наблюдению за сохранностью и исправностью имущества – при условии, что такие мероприятия осуществляются в установленное время.

Права, предусмотренные для квартиросъемщика

Жилец (работник) и его родные имеют право:

  • использовать имущество, в т. ч. и после смены собственника или после прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не противоречит требованиям закона;
  • на субсидии;
  • на досрочное прекращение действия соглашения.

О досрочном прекращении договора

Сделка, связанная со сдачей в наём служебного помещения, может расторгаться в установленных Жилищным кодексом РФ случаях. В статьях 83 и 101 указанного закона идет речь о случаях, которые допускают возможность досрочного прекращения арендных отношений по желанию одного из участников сделки.

Если инициатором выступает квартиросъемщик, то прекращение договора может произойти при смене им места проживания ввиду переезда по причинам, которые могут быть как связаны с работой, так и не связаны.

Когда инициатором расторжения соглашения является владелец жилплощади, необходимо получение соответствующего решения судебного органа. Указанное решение может быть принято по нескольким причинам:

  • квартиросъемщик уклоняется от выплаты установленной платы и коммуналки на протяжении полугода;
  • жилец или его родственники нанесли ущерб вверенной им недвижимости;
  • объект недвижимости используется не в соответствии с его функционалом и предназначением;
  • жилец нарушает интересы граждан, живущих по соседству.

Собственник может прекратить сотрудничество при непригодности жилища для дальнейшего найма или в случае его разрушения.

При наступлении событий, влекущих за собой прекращение действия соглашения, квартиросъемщику предстоит выехать из квартиры не позднее 3 дней, оформив нужные документы с собственником или его представителем.

В случае отказа жильца проводить текущий ремонт при наличии объективной необходимости ему потребуется также возместить собственнику сметную стоимость ремонта. При отказе нанимателя добровольно освободить занимаемые квадратные метры собственник вправе применить к нему насильственные методы выселения без предоставления другого жилья.

В заключительных положениях документа отражается и порядок решения возникающих споров. Данное положение обычно детально не расписывается, а используется краткая формулировка о том, что все спорные моменты решаются в рамках законов, действующих на момент возникновения разногласий.

Далее соглашение скрепляется подписями участников.

Причины для отказа в заключении договора

Иногда владелец недвижимости отказывается заключать письменное соглашение о найме. Чаще подобное случается при смене лица, владеющего помещением. Данное обстоятельство вроде не может быть причиной для прекращения взаимоотношений сторон, но по факту – нельзя не учитывать особенностей конкретного случая.

Если со сменой собственника не произошло прерывания служебных отношений и сотрудник осуществляет свою деятельность уже при новом владельце, то за ним сохраняется право на продолжение арендных отношений. Если новый владелец отказывается оформлять сделку в отношении служебной недвижимости, его необходимо принудить к подписанию документов посредством обращения в суд.

Что следует помнить при составлении соглашения

Только собственник может принимать решения об отнесении объекта недвижимости к объектам специализированного назначения. Это означает, что выделенное жилище рано или поздно может утратить свой статус служебного жилья и в дальнейшем станет возможна его аренда на условиях социального найма.

А этот вид арендных отношений отличает большая свобода действий квартиросъемщика, в т. ч., речь идет и о приватизации объекта.

Следующим плюсом в данной ситуации является тот факт, что социальное соглашение заключается на неопределенный срок. Более того, оно не утрачивает свою юр.

силу и после кончины квартиросъемщика, в случае если он не одинок и с ним в квартире постоянно проживали близкие.

Но даже когда речь идет о специализированном фонде жилья, в случае расторжения трудового контракта квартиросъемщик и члены его семьи могут попытаться сохранить права на занимаемое служебное имущество. Например, когда:

  • семья признана малообеспеченной;
  • члены семьи признаны гражданами, которым необходимо жилище, и поставлены в очередь на получение квадратных метров либо имеют право состоять на данном учете.

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Обновлено: 7 января, 2019

Договор служебного найма жилого помещения – сделка, заключенная между определенным перечнем лиц, закрепленным законодательством, и муниципалитетом (государством) в лице его представителей.

Суть правоотношений состоит в предоставлении гражданам возможности пользоваться жилым помещением на безвозмездной основе. Важно понимать, что это такое и кому представляется служебное жилье.

Сущность служебного жилого помещения

Служебная квартира это жилплощадь, которая является частью специализированного домового фонда муниципального или государственного типа по решению уполномоченных властных органов.

Правовые особенности служебного жилья заключаются в следующем:

  • жилая площадь включается в фонд специализированного типа с согласия владельца объекта недвижимости;
  • жилье предоставляется только тем сотрудникам, которые не имеют в собственности других квартир в данной местности;
  • жилье предоставляется только работникам на период трудовой деятельности. После увольнения право пользования квартирой прекращается (за исключением малообеспеченных и нуждающихся граждан);
  • право на проживание имеют некоторые категории людей;
  • квартира располагается в служебном специализированном здании;
  • использовать объект для проживания можно после его причисления к категории специализированного жилья;
  • жилое помещение должно быть устроено в соответствии с регионом и его особенностями;
  • объект должен соответствовать нормативным требованиям технического и санитарного регламентов;
  • отсутствуют иные лица, претендующие на указанный объект;
  • оспаривать права в судебном порядке запрещено;
  • одному гражданину предоставляется площадь не менее шести квадратов.

Решением подобных вопросов занимаются следующие органы:

  1. Органы местного самоуправления, занимающиеся жилищными вопросами.
  2. Региональные органы.
  3. Федеральные органы жилищной направленности.

Категории граждан, имеющих право на получение служебного жилья:

  • лица, которые состоят на службе в вооруженных силах России (для военнослужащих место проживание всегда располагается соответствующей части);
  • сотрудники органов правоохранения;
  • судьи в сфере конституционного правосудия;
  • сотрудники отделения почты, газовых служб, слесари, дворники, техники-смотрители;
  • депутаты Федерального Собрания;
  • сотрудники заповедников и национальных парков государственного типа, лесных хозяйств;
  • сотрудники специализированных организаций и учреждений для несовершеннолетних.

Права и обязанности собственников помещений

Обязанности собственников включают следующие пункты:

  1. Передать объект в надлежащем состоянии в соответствии с условиями договора и нормами жилищного законодательства.
  2. Освободить квартиру от притязаний других лиц.
  3. Осуществлять плановый ремонт капитального типа.
  4. Обеспечивать сохранность общего имущества, облагораживать придомовой участок.
  5. Обеспечивать бесперебойный доступ коммунальных услуг.
  6. Обеспечивать жилплощадью альтернативного типа в экстренных случаях (аварийное состояние, необходимость проведения капитального ремонта).

Права собственников включают следующие пункты:

  1. Требовать внесения своевременной платы за проживание и коммунальные услуги.
  2. Настаивать на исполнении требований законодательства в жилищной сфере.
  3. Периодически проверять состояние жилого помещения.

Права и обязанности нанимателей помещений

Обязанности нанимателей включают следующие пункты:

  • своевременно вносить арендную плату и деньги за коммунальные услуги;
  • обеспечивать целостность и сохранность вещей собственника в изначальном состоянии;
  • использовать жилье по назначению;
  • уведомлять владельца квартиры о неисправностях, возникающих при эксплуатации жилья;
  • своевременно по возможности устранять неисправности в работе приборов;
  • помогать сохранению имущества собственника и его восстановлению (при необходимости);
  • незамедлительно освободить занимаемое помещение при проведении ремонта капитального типа.

Права нанимателей включают следующие пункты:

  • проживать в жилом помещении при смене собственника с согласия владельца недвижимости;
  • требовать предоставления другого соразмерного помещения при необходимости;
  • оформить получение субсидии на занимаемую площадь;
  • расторгнуть договор в досрочном порядке.

Расторжение договора

Общие основания расторжения договора следующие:

  1. Расторжение трудового договора.
  2. Смена должности.
  3. Завершение контрактной службы.
  4. Смена владельца объекта найма.
  5. Приобретение собственного жилья (или получение военнослужащими).

Расторжение договора по инициативе нанимателя в досрочном порядке возможно в следующих случаях:

  1. Переезд нанимателя, связанный с изменением трудовых правоотношений или функции.
  2. Изменение местожительства по семейным обстоятельствам.

Расторжение договора по инициативе собственника в досрочном порядке возможно только через суд в следующих случаях:

  1. Совершение действий, которые привели к причинению непоправимого вреда собственности.
  2. Отказ от оплаты аренды или коммунальных услуг в течение определенного времени.
  3. Использование квартиры не по прямому назначению.
  4. Нарушение правил нормального проживания, вызывающее недовольство проживающих рядом лиц (соседей).

В случае выселения, наниматель обязан съехать в течение трех календарных дней.

Особенности договора

Договоры найма служебного жилья имеют следующие особенности:

  • собственником недвижимости является муниципалитет или государство;
  • нанимателем является лицо, входящее в одну из установленных законом категорий граждан;
  • договор заключается в письменной форме;
  • соглашение о найме является срочным;
  • договор не требует государственной регистрации;
  • соглашение не предусматривает возможности заключения договоров обмена, поднайма, субаренды;
  • в документе должна содержаться ссылка на правовой акт, определяющий отношение гражданина к группе людей, имеющих право проживать в служебном жилом помещении;
  • предмет договора не может быть разделен (договор заключается на всю квартиру);
  • наниматель имеет право перевести квартиру в собственность, если будет пользоваться ей в течение десяти лет непрерывно.
Читайте также:  Президент подписал новые поправки к Уголовно-исполнительному кодексу РФ - советы опытного юриста

Содержание договора

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Сведения о квартиросъемщике и владельце объекта недвижимости.
  2. Предмет договора (подробное указание на местоположение объекта, количество комнат площадь и т.д.).
  3. Основание предоставления квартиры.
  4. Вид работы нанимателя (с приложением копии книжки о трудовой деятельности или военного билета).
  5. Обязанности и права сторон договора.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Уровень соответствия площади установленным нормативам.
  8. Дата заключения договора. Реквизиты и подписи сторон.

Существуют лазейки (нюансы), о которых знают не все наниматели:

  • наниматель вправе прописать в помещении детей и супругу (супруга);
  • если наниматель – военнослужащий, ему обязаны предоставлять жилье при каждом переводе на новое место работы.

Жилое помещение служебного типа, предоставляемое сотрудникам органов, учреждений и организаций, должно соответствовать установленным законодательством нормам технического и санитарного типа.

  • Уважаемые читатели!
  • Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
  • Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
  • Это быстро и бесплатно!

Рекомендации по подготовке договора найма жилого помещения

Любой человек может столкнуться с необходимостью, в разные жизненные этапы, приходится снимать жилые помещения. Будь то квартира или комната.

Не мало собственников (наймодателей) предпочитают сдавать свои жилые квартиры и помещения без составления договора найма жилого помещения.  Проконсультируйтесь у юриста.

Основной гарантией обеспечения ваших прав на проживание в съёмной квартире или комнате будет создание между наймодателем и нанимателем договора найма жилого помещения.

Мы настоятельно рекомендуем не отказываться от составления и заключения договора найма жилого помещения в письменном виде, т.к.

это оградит обе стороны от возможных рисков и обозначит те нюансы, и условия по которым в дальнейшем могут возникнуть вопросы.

Рекомендация наших юристов: договоры найма заключайте письменно и обязательно прорабатывайте каждый пункт.

Понятие, суть и виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения устанавливает, что одна сторона сделки – наймодатель (собственник жилого помещения или лицо уполномоченное) обязана передать во владение или пользование второй стороне (нанимателю) жилое помещение, для проживания в данном жилом помещении, за определённую плату и на определённых договором условиях (согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Важно отметить, что если на пользование жилым помещением претендует юридическое лицо, то договор найма жилого помещения не может быть составлен. В данном случае будет заключен договор аренды или другое соглашение и  помещение сможет быть использовано только для проживания граждан.

Договор найма может быть двух видов: договором социального найма и договором коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

Смысл договора социального найма заключается в том, что  жилое помещение находится в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (т.е. собственником данных помещений является государство или муниципалитет).

Ст. 49 ЖК РФ определяет, что малоимущие граждане, которые признаны органом местного самоуправления нуждающимися в жилом помещении, имеют право претендовать на бесплатное получение жилого помещения по договору социального найма. Решение принимается, исходя из доходов каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в их собственности.

Договор социального найма является бессрочным.

Какие граждане имеют право на предоставление социального жилья

Гражданин имеет право на предоставление социального жилья в том случае:

– Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи меньше учтённой нормы (учитывается исходя из общей суммарной площади всех жилых помещений, находящихся в собственности) Ст.50 ЖК РФ.

– Если гражданин и его семья проживают в жилом помещении, которое не отвечает установленным требованиям.

– Если помещение занято несколькими семьями. И в состав семьи входит гражданин, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, не совместимого с проживанием других членов семьи. И при отсутствии в собственности или найме других жилых помещений.

В не очереди социальные жилые помещения предоставляются лицам:

Которые страдают тяжёлыми хроническими заболеваниями (согласно ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

– Инвалидам и семьям имеющих детей – инвалидов.

Инвалиду может быть представлено жильё, общей площадью превышающее норму (но не более чем в 2 раза), если он страдает от заболевания, установленного, соответствующим перечнем.

Плата и содержание такого жилого помещения будет осуществляться в одинарном объеме и должно быть оборудовано специальными средствами и приспособлениями, необходимыми для реабилитации гражданина.

Без постановки на учёт в качестве нуждающихся, претендовать на заключение договора социального найма могут:

  • – Граждане, чьи жилые помещения признаны не пригодными для жизни и не подлежат ремонту и реконструкции
  • – Дети – сироты или оставшиеся без попечения родителей (после их пребывания в специализированных учреждениях или при прекращении над ними опеки или попечительства).
  • – Военнослужащие после окончания службы в вооруженных силах
  • – Лица, вернувшиеся из мест лишения свободы.

Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма сдавать жильё в наём имеет право, как физическое, так и юридическое лицо (при соответствующем праве распоряжаться этим имуществом).

Снимать такое жильё может любой гражданин независимо от его имущественного положения, пола, расы, наличия и отсутствия гражданства.

Договор найма жилого помещения заключается на определённый срок. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ срок найма может быть обозначен сторонами в договоре, если же это не сделано, но договор будет считаться заключенным на 5 лет (но не более).

Не позднее 3 месяцев до истечения срока, наймодатель обязан предупредить съёмщика об отказе повторного заключения с ним договора. Или же предложить заключить соглашение на новый срок на тех же или иных условиях. Если же это условие не было выполнено наймодателем, то договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель отказался заключать договор заново, но это же помещение он отдал под найм другому человеку, менее, чем через год, то наниматель имеет право требовать компенсации убытков.

Размер оплаты за найм помещения обозначается в договоре коммерческого найма и согласовывается обеими сторонами.

Права и обязанности сторон, указываемые в договоре найма.

  1. В обязанности наймодателя входит:
  2. – Предоставление жилого помещения в состоянии, которое будет пригодно для проживания.
  3. – Поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии
  4. – Обеспечивать предоставление нанимателю доступа к комунальным услугам.

  5. – Обеспечивать исправное и надлежащее состояние средств доступа к коммунальным услугам и осуществлять их ремонт.

  6. – Осуществлять капитальный ремонт (договором данная обязанность может быть переложена на нанимателя)
  7. В обязанности нанимателя входит:

– Наниматель не имеет право использовать жилое помещения для иных кроме проживания целей (коммерческого использования помещения и т.д.)

  • -Должен поддерживать надлежащее состояние и сохранность жилого помещения, которое снимает
  • – Осуществлять ремонт (если эта обязанность возложена на него договором)
  • В права нанимателя входит:
  • – Вселять других граждан в помещение, которое снимает (но только с предупреждения и согласия собственника, в исключение входят только несовершеннолетние дети).
  • При этом должна быть соблюдена установленная норма общей площади на одного человека

– Съёмщик имеет право безвозмездно вселять временных жильцов. Но так же с уведомлением наймодателя, с соблюдением норм общей площади на одного человека, и сроком не более чем на шесть месяцев, за исключением несовершеннолетних детей).

– Наниматель имеет право передавать нанятое имущество в пользование, но только с согласия собственника.

Мы указали только несколько рекомендуемых пунктов, безусловно договор должен содержать избыточное количество условий, позволяющих минимизировать различные риски для сторон.

Составление договора найма жилого помещения

Договор может быть составлен в простой письменной форме. Третьей стороной может выступать организация или индивидуальный предприниматель, который занимается предоставлением аналогичных услуг. Договор заключается обычно в 2 экземплярах (один – наймодателю, другой – нанимателю). Или же в трёх, если привлечена третья сторона или имеет место факт заверения его у нотариуса.

Договор должен содержать в себе все положения, по которым обе стороны договорились. Подробно должны быть установлены положения о предмете договора (квартиры, комнаты и т.д.), такие как общая площадь, количество комнат и конкретный адрес.

Наши опытные юристы помогут вам составить договор найма жилого помещения и окажут смежные с ним услуги. Установят все необходимые положения, отражающие интересы и потребности всех сторон.

Юрист по подготовке договоров

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *