ВС разрешил делить долевую собственность, вопреки воле владельцев — советы опытного юриста

Если участок один, а собственников несколько, споры между ними неизбежны. Рано или поздно часть земли может быть передана по наследству или один из владельцев примет решение продать свой «кусок». 

Что говорит закон о владении и распоряжении земельным участком в долевой собственности? Какие права есть у собственников, а какие обязанности они должны соблюдать? И как правильно продать и разделить такой участок? На эти вопросы журналисту ФАН ответила адвокат Ангелина Григорьевская

ВС разрешил делить долевую собственность, вопреки воле владельцев - советы опытного юристафото из личного архива Ангелины Григорьевской  / 

Право общей долевой собственности на земельный участок

По закону владеть землей может как один человек, так и несколько. Если владельцев двое или больше, законодательство относит участок к объектам общей собственности.

Все собственники могут владеть землей и использовать ее в зависимости от назначения: для ведения садоводства, жилого строительства или получения коммерческой выгоды.

Но все решения о строительстве, подводе коммуникаций и других изменениях на общей земле должны приниматься ими сообща. 

Долевая собственность ― тоже общая, с той лишь разницей, что у каждого из владельцев есть своя доля земельного участка. Эта доля не просто оговорена между ними, она закреплена на бумаге ― в соответствующем регистрационном документе.

Нередко владельцы долей никак не пересекаются между собой.

Если площадь участка позволяет, с годами складывается определенный порядок его использования: совладельцы могут и забор установить, и разные подъезды проложить к своим воротам.

Но, несмотря на видимость «автономности», земля остается общей, единой, и если кто-то из владельцев решит продать свою часть, сделать это без уведомления остальных не получится.

«Особенность владения участком в долевой собственности заключается в том, что каждый собственник знает о размере своей доли, но фактически эти доли на участке не выделены, — отмечает адвокат Ангелина Григорьевская.

 — Даже если с годами сложился определенный порядок использования, но документально — соглашением между сособственниками, он не закреплен, тогда и сам участок, и все строения на нем по закону признаются долевой собственностью.

По сути, общими, но с учетом доли каждого владельца». 

ВС разрешил делить долевую собственность, вопреки воле владельцев - советы опытного юристаФедеральное агентство новостей  / 

Размеры долей

Их определяют по нормам Гражданского кодекса. По общему правилу, сособственники могут договориться между собой и решить, какой частью будет владеть каждый из них. Если такое соглашение составлено не было, территорию делят на равные части. 

В некоторых случаях размер доли может меняться. Например, дачным участком владеют две сестры, их доли равные.

Но одна уже несколько лет не появлялась на даче, а другая обрабатывала землю, отремонтировала домик, разбила сад, выложила дорожки, поставила беседку.

Такие преобразования, по закону, признаются неотделимыми улучшениями имущества. И та сестра, что их вносила, имеет право требовать в суде увеличения своей доли. 

Пользование участком в долевой собственности

Регламент использования таких участков закреплен Гражданским кодексом РФ. Согласно его нормам, владельцы должны договариваться между собой по вопросам пользования землей, а если договориться не получается, расставить точки в их споре может только суд.

«Любые действия по использованию и распоряжению участком должны осуществляться с согласия всех собственников, ― уточняет адвокат Ангелина Григорьевская. ― Если кто-то один против, значит, согласие не достигнуто. И правило большинства в этой ситуации не работает». 

Ни у одного владельца не получится по своему усмотрению подать документы в энергоснабжающую или водоснабжающую организацию и подвести коммуникации только к своему «кусочку». Такое заявление должны подавать все собственники, подключение будет выполнено одно, а от него уже можно будет сделать разводку. 

Правило долевого владения распространяется и на объекты недвижимости на общей земле.

Если на участке построены дом, гараж, сараи и другие помещения, они могут быть оформлены в собственность, но тоже с учетом долей: если владельцев трое и их доли равны, значит, и у каждого строения будет три собственника.

Если доля земли у одного больше, чем у других, значит, и его часть недвижимости тоже будет большей. И не важно, что строил один сосед, а другой не потратил на строительство ни копейки: по закону, он тоже становится сособственником в пределах своей доли. 

ВС разрешил делить долевую собственность, вопреки воле владельцев - советы опытного юристаpixabay.com  /  marcelkessler

Продажа участка в долевой собственности

Любой из собственников может распоряжаться своей долей. И если речь идет о завещании, владелец не обязан никого ставить в известность, кому передает землю по наследству. Если же он планирует продать свой надел, процедура оказывается куда более сложной. 

Закон отводит право преимущественной покупки доли другим собственникам этого же участка. Поэтому прежде чем выставлять землю на продажу, владелец должен обсудить этот вопрос с сособственниками.

Во-первых, уточнить у них согласие на продажу, а во-вторых, предложить им выкупить свою часть.

Если на земле находятся постройки, их продажа или сдача в аренду осуществляется по тому же правилу: посторонние лица могут претендовать на объект только в том случае, если совладельцы отказались его выкупать или арендовать. 

Законом определена и процедура продажи. 

1.    Подготовка уведомления. Собственник, который хочет продать свою долю, должен известить об этом других совладельцев в письменном виде, направив им уведомление. Это уведомление готовит нотариус, указывая в нем стоимость доли и другие условия продажи.

2.    Соблюдение срока. Он составляет один месяц. В течение этого времени сособственники, получившие извещение, должны принять решение о покупке.

Если в течение месяца они не выкупят предлагаемую долю, владелец может искать другого покупателя.

Срок ожидания сократится, если совладельцы в письменном виде откажутся от своего преимущественного права на выкуп, тем самым дав согласие на свободную продажу части участка. 

3.    Получение свидетельства. Его выдает нотариус, как подтверждение направления уведомления другим собственникам земли. Если те получать уведомление отказались, вместо свидетельства нотариус выдаст заявителю справку. Оба документа обладают одинаковой юридической силой и потребуются для оформления документов о продаже в Росреестре. 

«Продавцу важно учитывать, что предлагаемые им условия для сособственников участка и других покупателей должны быть одинаковыми, ― уточняет Ангелина Григорьевская. ― Закон запрещает предложить совладельцам одну сумму, а в реальности продать долю за меньшую. В этом случае сделка может быть признана недействительной». 

ВС разрешил делить долевую собственность, вопреки воле владельцев - советы опытного юриста

Продажа дома на участке в долевой собственности

Дом, как и сам участок, является долевой собственностью, поэтому закон ограничивает его свободную продажу. Реализовать имущество без ограничений можно только, если все владельцы согласны с этим решением. Если же продавать свою часть хочет только один, важно следовать процедуре. 

В первую очередь, предложить свою долю на выкуп другим собственникам или только одному из них. По закону, ставить в известность всех не обязательно, если один уже согласился купить долю. Если такое соглашение достигнуто, можно проводить сделку. При этом мнение остальных значения не имеет: ни оспорить, ни препятствовать продаже они не могут. 

Самый неблагоприятный вариант ― когда совладельцы не дают согласия на продажу. В этом случае можно действовать двумя способами. 

Вручение уведомления

Сособственники должны ознакомиться с уведомлением и сообщить о своем решении в течение месяца. Но как быть, если это уведомление они получать отказываются? В этом случае его отправляют заказным письмом по почте, приложив к нему бланк уведомления о вручении. 

Подготовку и отправку уведомления выполняет не владелец недвижимости, а нотариус. Специалист составляет документ, в котором указывает условия продажи, и отправляет его совладельцу. Нотариус зафиксирует факт получения уведомления совладельцем дома или отказ от получения. Оба документа служат основанием для свободной продажи части дома и регистрации сделки. 

Раздел дома

Общий дом можно разделить на части, например, на две изолированные квартиры, а после продать одну из них.

По закону это можно сделать в случае, если дом позволяет такое выделение: из каждой созданной квартиры можно организовать независимый выход на участок.

Квартиры должны обладать достаточной площадью для проживания, оборудованы кухней и санузлом и соответствовать иным, установленным законом параметрам. 

Выполнить раздел можно путем заключение соглашения у нотариуса или в суде. В случае раздела в судебном порядке потребуется экспертиза.

Раздел участка в долевой собственности

При разделе из одного участка выделяют два или несколько меньшей площади. При этом каждый из них получает свой кадастровый номер и свои границы. А их владельцы теряют зависимость друг от друга: продавать или сдавать в аренду свои наделы они могут, уже не спрашивая ни у кого разрешения. 

Разделить землю можно двумя способами.

1.    При согласии сособственников. Они могут договориться о площади и границах своих будущих наделов. Это согласие фиксируют документально у нотариуса. 

2.    Без согласия собственников. Выступить с инициативой о разделе может любой из совладельцев в любой момент. Но если договориться не получается, нужно обращаться в суд. 

Суды при рассмотрении таких споров учитывают не только размеры долей и объемы внесенных улучшений имущества. Не меньшее значение имеет фактическая возможность разделения. 

Во-первых, площади новых наделов не должны оказаться меньше установленных законодательно на муниципальном уровне. Например, если в регионе определено, что минимальная площадь участка под садоводство составляет 4 сотки, а совладельцы просят разделить дачные 6 соток на 2 части, суд может назначить выплатить одному из сособственников денежную компенсацию в размере, отвечающем его доле. 

Читайте также:  Как мне подать в суд на работодателя? - советы опытного юриста

Во-вторых, если площадь земли позволяет, учитывается возможность организации подъезда к каждому из вновь образованных участков. А если на ней стоит дом, тогда ― возможность раздела этого дома с оборудованием отдельного входа, кухни и санузла. 

«Потребуется вызвать кадастрового инженера, ― уточняет адвокат Ангелина Григорьевская, ― провести межевание, присвоить каждому выделяемому участку кадастровый номер».

Выдел земельных участков из долевой собственности

Другой способ «отделиться» от совладельцев ― выделить свою долю из общей собственности. Это право тоже закреплено законом, но может быть реализовано только через суд.

При этом суд вновь будет учитывать фактическую возможность выделения доли, то есть возможность оборудования подъезда и соответствие площади земли целевому назначению участка.

Также он рассмотрит соразмерность имущества, на которое претендует истец, его доле. 

«В последнее время суды начали практиковать признание доли незначительной, ― отмечает Ангелина Григорьевская. ― В этом случае собственник получает по решению суда не землю, а денежную компенсацию за его долю». 

Незначительной могут признать долю небольшой площади, например, менее половины от общей площади земли. Но точно также могут «охарактеризовать» и долю большей площади, которую невозможно выделить фактически или к которой у собственника длительное время не возникало интереса. 

При выделении также не обойтись без кадастрирования и межевания. При этом новый участок получает собственные границы, а его владелец может распоряжаться им по своему усмотрению. Оставшаяся после выделения земля тоже получает новые границы, но сохраняет статус долевой собственности, а ее владельцы ― те же права и обязанности, что и ранее.

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

ВС разрешил делить долевую собственность, вопреки воле владельцев - советы опытного юриста

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

 Как продать долю в квартире. Инструкция

Читайте также:  Зачем бизнесу нужен адвокат? - советы опытного юриста

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

По воле метра. Верховный суд разъяснил, в каких случаях за маленькую долю квартиры ее владельцу можно отдать деньги

Собственникам долей в домах и квартирах может оказаться очень полезным разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, в каких случаях хозяевам нескольких квадратных метров можно отдать их часть недвижимости деньгами.

Дело в том, что частная собственность, как известно, подлежит делению во многих ситуациях. При разводе, при получении наследства, при последующих продажах. В результате в некоторых жилых помещениях такие «долевые собственники» владеют одним квадратным метром.

Так произошло в случае, решение по которому пересматривал Верховный суд.

Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.

В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры — немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.

Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.

Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.

Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.

Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника.

Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка «не имеет существенного интереса к использованию общего имущества», то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр.

Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.

Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».

По мнению ВС, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра «имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли». Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса.

А ссылка местных судов на то, что у собственника мини-доли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет.

Как упрек в адрес нижестоящих судов ВС заявил и еще одну вещь — решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.

«Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю» Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.

 Наталья Козлова Российская газета — Неделя №7432 (266)

Вс разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Если
в долевой собственности находится дом и участок, обязательно ли при разделе
отдавать каждому собственнику часть доли в каждом объекте или же логично и правильно
поделить так, чтобы ими было удобно пользоваться? Можно ли разделить
собственность согласно варианту, который не одобряют сами владельцы
недвижимости? В этом разобралась коллегия по гражданским спорам ВС.

Понятие
общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены
изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы
начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят
разделиться.

Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не
удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество
принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех
«дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных
обстоятельств конкретного дела.

Во внимание примут сложившийся порядок
пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в
праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит
незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного
участка.

Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам
которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в
соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение
отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от
идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей
земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных
элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного
на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают
интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и
партнёры» Александра Воскресенская.

Суды
выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к
земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они
максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья
минимальна, говорит Воскресенская.

При этом, если один из собственников
получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других
собственников.

А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя
выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего
имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных
выплатить ему компенсацию.

В
числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой
собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил
часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования
недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре
Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали
две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а
Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у
них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не
получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы
определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении
эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов
получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м.
Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м.

Эта схема
отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не
предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации,
согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика.

Однако уже после
вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на
заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь
он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов
добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным
будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников
получает часть строения или участка, пропорциональную его доле.

Правда, этот
сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов –
возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки
газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920
кв. м, Боголюбов – 6082 кв.

м  – «с
конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к
выделенным частям обоих домов».

Такой
вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение
в Верховном суде.

Читайте также:  Ходатайство о передаче уголовного дела по подследственности - советы опытного юриста

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи
Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как
материального, так и процессуального права.

Апелляция решила, что каждый
собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это
необязательно, указал ВС.

При
разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно
выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество,
указали члены коллегии.

Цель
раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально
беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество
можно, если суд установил, что 
собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При
этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив,
предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел
возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии.

Если одна из
сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять
такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66.

Учесть следовало и
многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела
потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной
конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах.

Суды
также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения
– из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими
указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что
же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой
инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что
не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены.
Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод
отменить или изменить решение суда, 
напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Источник

Вс разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Если в
долевой собственности находится дом и участок, обязательно ли при разделе
отдавать каждому собственнику часть доли в каждом объекте или же логично и
правильно поделить так, чтобы ими было удобно пользоваться? Можно ли разделить
собственность согласно варианту, который не одобряют сами владельцы
недвижимости? В этом разобралась коллегия по гражданским спорам ВС.

Понятие
общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены
изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы
начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят
разделиться.

Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не
удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество
принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех
«дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из
объективных обстоятельств конкретного дела.

Во внимание примут сложившийся
порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с
долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит
незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного
участка.

Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам
которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в
соответствии с принадлежащими совладельцам долями. 

«Предпочтение
отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от
идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей
земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных
элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного
на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают
интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и
партнёры» Александра Воскресенская.

Суды
выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к
земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они
максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья
минимальна, говорит Воскресенская.

При этом, если один из собственников
получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других
собственников.

А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя
выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего
имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных
выплатить ему компенсацию.

В числе
многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности,
оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в
каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом
недавно пришлось разобраться Верховному суду. 

Тамаре
Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали
две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а
Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у
них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не
получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы
определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении
эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов
получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м.
Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м.

Эта схема
отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не
предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации,
согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика.

Однако уже после вынесения
решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании,
такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не
просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов
добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным
будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников
получает часть строения или участка, пропорциональную его доле.

Правда, этот
сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов –
возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки
газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920
кв. м, Боголюбов – 6082 кв.

м  – «с конфигурацией, обеспечивающей для
каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих
домов». 

Такой
вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение
в Верховном суде.

Коллегия по гражданским спорам под председательством
судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения
как материального, так и процессуального права.

Апелляция решила, что каждый
собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это
необязательно, указал ВС.

При
разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно
выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество,
указали члены коллегии.

Цель
раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально
беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество
можно, если суд установил, что  собственнику не получится выделить
самостоятельные объекты. 

При этом
принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив,
предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел
возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии.

Если одна из
сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять
такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66.

Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией
вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков
сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах.

Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные
отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С
такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же
касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой
инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что
не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены.
Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод
отменить или изменить решение суда,  напомнили в коллегии. 

* – имена и фамилии
участников процесса изменены редакцией.

Ирина Кондратьева

Юридические услуги и консультации.
Представительство и защита в суде.

Помощь в
написании исковых заявлений, претензий, жалоб, писем и т.п. 

  • Почти бесплатно: стоимость услуг по эл. почте до 50%
  • 8 (905) 703-14-15или 8 (919)
    728-50-31
    Ø    E Mail:    npcentr@bk.ruØ
  • По материалам  © КонсультантПлюс  
    https://pravo.ru/story/201332/

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *