КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей — советы опытного юриста

Бесхозная квартира, ставшая объектом мошенничества, не может быть просто так отобрана у того, кто ее приобрел, – государство сперва должно доказать, что покупатель знал о махинациях с жильем. Если это не подтверждается, то власти берут всю ответственность на себя, решил Конституционный суд.

История вопроса

Александр Дубовец в 2008 году приобрел для своей дочери квартиру в Москве. Спустя несколько лет выяснилось, что жилье было выморочным (у которого после смерти хозяина не осталось официальных наследников ни по закону, ни по завещанию – прим. ред.), а его продажей занималась банда «черных риэлторов».

Этим знанием поспешили воспользоваться чиновники: департамент горимущества весной 2015 года заявил иск об истребовании квартиры из собственности Дубовца в пользу города. Никулинский райсуд его удовлетворил: раз владелец поменялся незаконно, значит, все последующие сделки купли-продажи не имеют силы (дело № 2-1125/2015).

«Из-за того, что суды завышают стандарт добросовестности, первоначальные собственники (в частности, государство) используют любые сомнения в чистоте права в свою пользу, — замечает юрист МГКА «Делькредере» Анастасия Пластовец.

— В этом деле государство долгое время бездействовало, а затем воспользовалось формальным основанием (неуправомоченный отчуждатель), чтобы забрать вещь».

Мужчине не удалось обжаловать решение в райсуда вышестоящих инстанциях, поэтому он просил КС признать норму п. 1 ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя) противоречащей Основному закону.

По мнению Дубовца, она позволяет произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у купившего его последним даже несмотря на то, что право собственности и законность сделок признавалась государством.

В ходе судебного заседания в КС защита настаивала, что заявитель, приобретая квартиру, полагался на данные ЕГРН и не знал, что с квартирой проводились мошеннические действия, а потому находится в неравном положении с государством. Кроме того, жилье стояло бесхозным много лет, и только после того, как «черные риэлторы» были отданы под суд, им занялась мэрия.

Чиновники должны была доказывать, что приобретатель имущества был недобросовестным, а не наоборот, утверждали адвокаты. Их позицию поддержали в Совфеде и Генпрокуратуре. Последнее слово оставалось лишь за КС (см. «КС решит, можно ли отбирать квартиру у добросовестных покупателей«).

«Дело является довольно типичным примером применения норм ГК о виндикации, но в данном случае спор не связан ни с буквой, ни с духом закона, а лежит в области политической», – замечает юрист «Хренов и Партнеры» Дмитрий Шнигер.

Логика в рассуждениях защиты Дубовца есть, однако она способна поколебать устоявшиеся и в целом правильные представления о праве публичной собственности как таковом, о соотношении права на недвижимость и реестровой записи о таком праве, о распределении бремени доказывания по виндикационным спорам.

«На текущий момент этим сложившимся представлениям нет достойных альтернатив. В жалобе предложен вариант, пригодный только для данного конкретного дела, – продолжает Шнигер. – Неправильным представляется не то, что суды применили нормы о виндикации. Печально то, что такой иск вообще был заявлен государством, – говорит он.

– Статья 18 Конституции провозглашает, что права человека определяют смысл, содержание и деятельность органов власти. Имели ли это в виду московские органы власти, возбуждая иск против Дубовца и его дочери, – непонятно».

Постановление КС

Право собственности, как и имущественные права, гарантирует полную и эффективную судебную защиту – это необходимо для обеспечения баланса прав всех участников гражданского оборота, следует из постановления КС. Судебная власть действует на принципах беспристрастности, а потому она предназначена для разрешения споров.

Дубовец не мог знать о том, что имущество было приобретено у лица, который не мог его отчуждать, и принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца, поэтому его смело можно признать добросовестным приобретателем – об этом, в частности, упоминается в пункте 38 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и утвержденном Президиумом ВС обзоре судебной практики от 1 октября 2014 года (см. «Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным«).

В случае, когда у умершего отсутствуют наследники, его имущество считается выморочным и переходит в собственность государственных и муниципальных органов власти, которые включают его в фонд социального использования.

Они (то есть власти) наделяются особым статусом, а само право истребовать имущество у добросовестного приобретателя направлено на соблюдение баланса конституционных прав.

Между тем, когда с иском об истребовании имущества к такому приобретателю обращается публичное правовое образование, нужно помнить о неблагоприятных последствия для обеих сторон, о чем не говорится в ст. 302 ГК.

Поэтому было бы правильнее, если оно, защищая имущество, предоставляло какие-то варианты оппоненту – такой подход согласуется с позицией Европейского суда по правам человека, которая гласит, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов (постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 года, дело «Гладышева против России«).

В делах, подобных тому, в котором участвует Дубовцев, интерес государственный противопоставляется интересам добросовестного покупателя. Правда, в порядке п. 1 ст.

302 ГК нет ни слова о том, что норма преследует общественный интерес, хотя власти отстаивают интересы очередников на получение социального жилья.

В любом случае ни один из них не имел такой связи с квартирой, как заявитель, или едва ли мог иметь интерес в конкретном помещении по сравнению с аналогичным (о чем упоминается все в том же деле «Гладышева против России«).

Чтобы достичь справедливого баланса интересов, нужно помнить, что выморочное имущество переходит в собственность публичного правового образования не в результате возмездной сделки, а для того, чтобы избежать существование бесхозного имущества. В рассматриваемом случае государство вовремя не предприняло меры и не вступило в права наследования. Но Дубовец не должен нести за это ответственность.

Таким образом, положения п. 1 ст.

302 ГК следует признать не соответствующими Основному закону в той мере, в которой они допускают истребование выморочного имущества по искам публичной власти, без учёта факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов, которые, по сути, проигнорировали принципы разумности и осмотрительности, заключил КС. Дело Дубовца подлежит пересмотру с учетом этой позиции.

Источник — ПРАВО.РУ

Государство попыталось отнять квартиру у законного добросовестного покупателя

Источник: Постановление КС № 16-П от 22.06.17
????????????????????????????????‍????‍????????????????????✅

Один человек в 2008 году купил квартиру в Москве. Он всё сделал честно и по закону: оформил сделку через Росреестр, заплатил почти семь миллионов рублей и получил свидетельство. В этой квартире жила его семья.

Прошли годы, и тут появляется департамент имущества с претензиями: отдавайте квартиру, она государственная. Оказывается, квартира должна была перейти городу после умершего собственника еще 20 лет назад. Тогда документы не оформили, но теперь хотят всё исправить. Начались суды.

Судов было много, и почти все инстанции были единогласны: квартиру придется отдать государству. Сначала так сказал городской суд. Потом подтвердила апелляция. Собственник пытался оспорить эти решения в кассационной инстанции и Верховном суде, но не вышло. Вмешалась даже Генпрокуратура, но тоже не помогло — всё указывало на то, что квартиру придется вернуть.

В этой истории так и произошло. Законный собственник умер, наследников не было, и квартира должна была отойти государству — это выморочное имущество. После смерти старого собственника новым автоматически стал город. Теперь любые действия с квартирой должны совершаться с согласия города.

Город не оформил недвижимость на себя, зато оформили мошенники. Они подделали документы и получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Дальше дело техники: квартиру продали. А потом еще и еще.

Когда государство опомнилось, в квартире жила семья, которая честно ее купила. Но так как сделка прошла якобы без ведома города, жилье решили забрать через суд по закону и без компенсации.

Сначала Конституционный суд на нескольких страницах рассуждает о том, когда покупателя считать добросовестным приобретателем. Вот что важно для любых сделок с недвижимостью и можно адаптировать для любых покупок:

  • в ЕГРП зарегистрировано право собственности за тем, кто продает квартиру;
  • нет данных о судебных спорах по поводу этой недвижимости;
  • нет явных причин сомневаться в недействительности сделки;
  • покупатель осмотрел помещение и проверил документы;
  • цена адекватная и не вызывает подозрений.

Если всё так, покупателя могут признать добросовестным, но это не помешает отнять у него квартиру, если найдутся основания.

С государственным имуществом особый случай. По закону администрация должна была оформить эту квартиру и содержать ее, но почему-то за 20 лет этого не сделала и дала фору мошенникам. Значит, государство само виновато, что не обеспечило сохранность своего имущества, а честный покупатель не должен отвечать за бездействие чиновников. Так сказал Конституционный суд.

Собственник не должен отвечать за ошибки госорганов

Теперь дело будут пересматривать.

У добросовестного собственника могут забрать квартиру, машину и что угодно еще, но только при условиях, которые описаны в законе. Конституционный суд запретил забирать недвижимость, только если:

  • она должна была перейти государству;
  • государство могло проверить сделки;
  • нет фактов, что покупатель недобросовестный.

Хотя в СМИ об этом деле пишут, как будто суд запретил изымать имущество у всех добросовестных покупателей, это не так. Запрет коснулся только претензий государства и в редких случаях.

Сроки исковой давности не отменили. Для обычных людей и обычного имущества подать иск о возврате имущества можно в течение трех лет.

Но с выморочным имуществом, у которого нет наследников, особый случай. Оно автоматически переходит государству со дня открытия наследства. При этом государству не нужно совершать никаких действий. Срок давности не пропущен: квартира отошла государству в 1994 году.

И это нужно учитывать всем, кто имеет дело с унаследованным кем-то имуществом или покупает квартиру на вторичном рынке. Нужно проверять, что наследники законные. Кстати, в этой истории свидетельство о наследстве было как положено заверено нотариусом. А в итоге оказалось поддельное. Никому нельзя верить.

По умолчанию не выплатят. Обманутый собственник имеет право потребовать назад свое имущество, но никаких денег взамен выплачивать не обязан. Их можно потребовать только с тех, кому вы эти деньги заплатили, и в рамках другого дела.

Есть правило, когда стороны обязаны вернуть всё полученное по договору. Так бывает, например, когда сделку признают недействительной. Но здесь не тот случай. Обманутый собственник не заключал никакой сделки и ничего возвращать не будет, а вот имущество заберет.

Важно знать всем.

Внезапно может оказаться, что пять покупателей назад кто-то оказался мошенником, а квартира, за которую вы заплатили полную стоимость, на самом деле принадлежит кому-то другому.

И хорошо, если государству: есть шанс использовать аргументы Конституционного суда. А вот если объявится физлицо и докажет, что его квартиру продали незаконно, квартиру могут отнять.

Нет, это касается любого имущества. Можно купить машину, а потом выяснится, что ее угнали, и тогда ее заберет законный владелец. Или купить Айфон и узнать, что продавец нашел его на улице и продал, а законный владелец объявился и требует вернуть свою вещь. Судиться за компенсацию потом придется с мошенниками, а не с владельцем.

Читайте также:  Вступительное заявление адвоката. Примеры из практики ВС РФ - советы опытного юриста

Это правило защищает законных собственников. Любого человека могут обмануть, подделать его документы или украсть у него дорогую вещь.

Вас тоже могут так обмануть, незаконно продать вашу квартиру или угнать машину. И тогда вы сможете законно получить назад свое имущество, даже если его кто-то купил у мошенников и оформил на себя. А новому собственнику придется добиваться компенсации через суд, но не с вас.

Проверяйте документы продавца или того, кто его представляет. Сделайте это несколько раз, в том числе прямо перед подписанием договора.

Сверяйте личные данные с документами на право собственности. Нотариальную доверенность можно проверить в реестре на сайте.

Запросите в Росреестре справку о последних сделках с недвижимостью. Если за короткое время было много сделок, насторожитесь и перепроверьте.

Проверьте, что имущество не в залоге. Для движимого имущества есть специальный сервис. Данные об обременении квартиры будут в свидетельстве.

Ни под каким предлогом не соглашайтесь уменьшить сумму в договоре и расписке. Если что-то пойдет не так, вам вернут ту сумму, которая проходит по документам.

Оформите титульное страхование. Даже если объявится законный собственник, наследники или бывший супруг, есть шанс получить возмещение.

Это реальные решения высших судов, которые опубликованы на их официальных сайтах. Таких дел много. У людей реально забирали квартиры по искам госорганов. Некоторые дошли до Европейского суда по правам человека.

  • ЕСПЧ по делу «Кириллова против России»
  • ЕСПЧ по делу «Гладышева против России»
  • Обзор судебной практики ВС по искам госорганов

К сожалению, никто не может гарантировать, что завтра такое не коснется кого-то из наших читателей. Чтобы не коснулось, мы продолжим об этом рассказывать.

Кс рф запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст.

302 Гражданского кодекса). Правовое значение понятия «добросовестный приобретатель» раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ 22. Вместе с тем положения п. 1 ст.

302 ГК РФ получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.

«. Рассмотрим этот судебный акт подробнее.

Суть дела

Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию.

Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ).

Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.

Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность.

Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д.

договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.

Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А.

, действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру.

Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой.

Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ(мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее – Департамент, истец).

Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.

Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти.

Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал.

Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д.

не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки.

Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст.

302 ГК РФ не соответствует ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. 1 ст. 19, ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 и ст.

55 Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество.

И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнения экспертов

КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.

Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н.

 Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст. 210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.

Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. «Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему.

Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом.

Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.

Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева.

В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий.

«Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.

Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «Гладышева против Российской Федерации»)», – считает Васильева.

В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.

Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов.

«Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов», – сказала она в суде.

О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова.

Читайте также:  Открытие наследства - советы опытного юриста

По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.

Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. «Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина», – считает эксперт.

Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д.

«С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов.

Решение КС РФ

КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.»).

Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна.

Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя.

Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности.

А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.

КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/1119799/

Кс не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей

Новости 23 Июня 2017 г. 16:54

Бесхозная квартира, ставшая объектом мошенничества, не может быть просто так отобрана у того, кто ее приобрел

  • Конституционный Суд РФ решил, что сначала государство должно доказать, что покупатель знал о махинациях с жильем, и только потом это жилье можно отбирать.
  • В противном случае покупатель должен считаться добросовестным, а значит, государство или муниципалитет, которые прозевали и вовремя не оформили права на выморочное имущество, лишаются возможности получить права на это жилье.
  • Эту позицию КС РФ обозначил в своем постановлении по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, которое провозгласил 22 июня 2017 по жалобе Дубовца Александра Николаевича.

Мужчина в 2008 году приобрел для своей дочери квартиру в Москве, а через несколько лет выяснилось, что жилье было выморочным, т.е. после смерти хозяина жилья не осталось официальных наследников ни по закону, ни по завещанию, и его продажей занималась банда «черных риэлторов».

Чиновники решили воспользоваться ситуацией – в 2015 году департамент горимущества заявил иск об истребовании квартиры из собственности Дубовца в пользу города.

По таким искам на практике суды встают на сторону власти (государства, муниципалитетов), которая любые сомнения в чистоте сделки толкует в свою пользу и продавливает нужные решения.

А раз так, то Никулинский районный суд города Москвы решил — владелец поменялся незаконно, значит, все последующие сделки купли-продажи не имеют силы (дело № 2-1125/2015).

Так суд фактически лишил мужчину – добросовестного приобретателя — собственности.

Но тот не стал падать духом и пошел дальше – подал жалобы в вышестоящие инстанции, даже в Верховный суд. Однако никто из судей его не поддержал, лишив права собственности на жилье.

Тогда Дубовец обратился с жалобой в Конституционный Суд — он просил признать норму п. 1 ст. 302 ГК РФ (истребование имущества от добросовестного приобретателя) противоречащей Конституции.

По мнению Дубовца, она позволяет произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у купившего его последним даже несмотря на то, что право собственности и законность сделок признавалась государством.

И только здесь — в Конституционном Суде справедливость восторжествовала: решения нижестоящих судов отменены, и дело Дубовца будет пересмотрено с учетом позиции КС РФ.

КС РФ постановил, что оспариваемая Александром Дубовцом норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Оспариваемая норма — п. 1 ст.

302 ГК – не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке. Это значит, что если органы муниципалитета или государства просмотрели, вовремя не оформили выморочное имущества, то впоследствии добросовестные владельцы жилья уже не должны пострадать и лишиться прав на него.

Напомним, судебная практика в России в корне отличается от того, что решил по данному вопросу КС РФ. Причина – в поверхностном отношении конкретных судей к рассмотрению дел, некомпетентность, нежелание разбираться в ситуациях и нормах права, шаблонные решения.

Но как видим, КС РФ все же поправляет судей даже в таких делах.

Конституционный суд запретил разведённым супругам отбирать квартиры у добросовестных покупателей

Покупая квартиру на вторичном рынке, мы не заглядываем глубоко в её историю и тем более не интересуемся личной жизнью его владельцев. Часто это бывает ошибкой.

Бывший супруг одного из предыдущих владельцев квартиры может оспорить сделку и потребовать долю в недвижимости, которая уже стала вашей.

Рассматривая подобное дело, Конституционный суд вступился за гражданина, у которого пытались отобрать половину квартиры из-за того, что бывшие супруги не смогли между собой договориться.

Конституционный суд встал на защиту владельца. 9111.ru

Действующие лица:

  1. Муж
  2. Жена
  3. Покупатель 1
  4. Покупатель 2

После развода Жена ушла от Мужа, оставив ему квартиру. Официального раздела имущества не было. Спустя время Муж продал квартиру Покупателю 1, а тот — перепродал её Покупателю 2.

Подумав, Жена решила, что её права нарушены, ведь квартира находится в совместно нажитом имуществе, раздела не было, согласие на сделку она не давала. Женщина пошла в суд, чтобы признать сделку недействительной и получить причитающуюся ей половину.

По решению суда Покупатель 2 должен был выделить женщине ½ квартиры. Доводы о том, что покупатель является добровольным приобретателем, а срок давности истёк были отклонены.

Однако новый собственник не согласился с подобным раскладом и дошёл до Конституционного суда, где смог оспорить п. 1 ст.

 302 ГК РФ, в котором говорится, что истребовать имущество у добровольного приобретателя можно, если оно выбыло из собственности бывшего владельца незаконно.

Конституционный суд отметил, что совместно нажитым имуществом признаётся недвижимость, купленная в браке, вне зависимости от того, на чьё имя она зарегистрирована.

Получается, что в ЕГРН может не быть данных о жёнах предыдущих владельцев.

Чтобы обезопаситься от описанных проблем, надо найти каждого собственника, поинтересоваться его семейным положением на момент продажи квартиры и выяснить, давала ли бывшая супруга согласие.

Напоминает расследование. Вероятно, что бывший владелец не найдётся или найдётся, но откажется отвечать на вопросы. А если владельцев было много?

КС уточняет, что «разумное и добросовестное» поведение покупателя не предполагает выяснения всей судьбы имущества. Опираться можно только на сведения из ЕГРН.

В сообщении КС говорится:

Бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права

Если продавец квартиры не позаботился об этом заранее, то вся ответственность лежит на нём. Жена может направить иск Мужу, чтобы тот ей возмещал убытки.

Адвокаты оценили выводы КС о порядке истребования имущества от добросовестного приобретателя

Конституционный Суд опубликовал Постановление № 35-П от 13 июля по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса, регулирующего порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя соответствует КонституцииПри этом КС указал, что при отсутствии действий бывшего супруга по сохранению за собой права на совместно нажитое имущество или по его разделу недопустимо возлагать неблагоприятные последствия этого на добросовестных участников гражданского оборота

Как ранее сообщала «АГ», в августе 2015 г. гражданин Г. продал гражданину М. без согласования с бывшей супругой находившуюся в их совместной собственности квартиру в Ангарске. Спустя год эта квартира была приобретена по договору купли-продажи Евгением Мокеевым. Однако гражданка Г.

добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания недействительной сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем. Суд общей юрисдикции истребовал от нового собственника квартиры ½ долю в праве собственности на жилое помещение.

Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, были отклонены судом.

В жалобе в Конституционный Суд Евгений Мокеев отметил, что применение судами общей юрисдикции п. 1 ст. 302 ГК РФ в гражданском деле лишило его ½ доли единственного жилья. При этом сделка купли-продажи между ним и гражданином М. не была признана недействительной.

Читайте также:  Какой порядок признания гражданина недееспособным? - советы опытного юриста

По мнению заявителя, такое правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее и, кроме того, лишает его даже компенсации. Гражданин добавил, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит ряду положений российской Конституции.

Перспективы для добросовестных приобретателейЭксперты «АГ» проанализировали итоговое решение Конституционного Суда РФ по поводу невозможности изъятия имущества у добросовестного приобретателя

По итогам рассмотрения дела Конституционный Суд напомнил, что оспариваемая норма неоднократно была предметом его рассмотрения (в частности, постановления от 21 апреля 2003 г. № 6-П и от 22 июня 2017 г. № 16-П).

Он также упомянул, что сам факт внесения в ЕГРН записи о госрегистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке, поэтому оба супруга являются собственниками такой недвижимости.

Как пояснил Суд, разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к процедуре госрегистрации недвижимости.

«Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества», – подчеркнуто в постановлении Суда.

По мнению Суда, обстоятельства конкретного дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга в судьбе своего имущества или же означать, что такой человек полагался на осуществление правомочий бывшим супругом.

При этом отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. Соответственно, права такого бывшего супруга можно защитить путем предъявления требований к другому супругу.

В то же время гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг.

Таким образом, КС счел, что не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником на законных основаниях. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В связи с этим Суд заключил, что спорная норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в аналогичных спорах. КС РФ добавил, что федеральный законодатель вправе скорректировать правовое регулирование отношений, связанных с госрегистрацией прав на имущество в совместной собственности экс-супругов. Он также распорядился пересмотреть судебное дело заявителя.

Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н.

, медиатор, партнер, руководитель практики семейного права BGP Litigation Виктория Дергунова отметила, что в настоящее время в гражданском законодательстве действует презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные, содержащиеся в публичном реестре, принцип достоверности которых предполагает, что сведения, внесенные в него, актуальны и соответствуют действительности, в связи с чем любое лицо в целях проявления должной степени осмотрительности может полагаться на них при совершении сделок и принятии решений. «Такая презумпция действует до того момента, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ)», – пояснила она.

По словам эксперта, в целях оспаривания сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом супругов семейное законодательство устанавливает специальное основание – отсутствие на ее совершение согласия супруга, на имя которого такое имущество не зарегистрировано.

«В подавляющем числе дел суды, как правило, признавали сделки по продаже недвижимого имущества, совершенные одним супругом без согласия второго, недействительными и возвращали отчужденное имущество обратно, изымая его у добросовестных приобретателей.

Во многом это было связано с тем, что суды предъявляли повышенный стандарт доказывания к покупателям и их добросовестности, предлагая им проверять не только паспорта продавцов недвижимости и данные публичных реестров, но и любыми иными способами убеждаться, что отчуждаемое имущество не является предметом совместной собственности, например изучить договор банковской ипотеки на приобретаемое имущество, данные в сети Интернет, осмотреть лично объекты продажи (см. Определение Верховного Суда РФ от 16 января 2018 г. № 4-КГ17-76)», – отметила Виктория Дергунова.

Адвокат добавила, что в одном из дел ВС не признал покупателя добросовестным приобретателем, посчитав, что поскольку стоимость объекта недвижимого имущества, который он приобрел, была в шесть раз ниже рыночной, то при отсутствии разумных причин занижения цены он мог и должен был провести дополнительную проверку юридической судьбы имущества, которая бы позволила ему узнать об отсутствии у продавца прав на его продажу (см. Определение Верховного Суда РФ от 10 апреля 2020 г. № 301-ЭС20-3739 по делу № А17-5432/2016).

«Получив данные из ЕГРН, покупатель должен проявить осмотрительность и уточнить, состоит ли в браке продавец. В случае подтверждения указанной информации необходимо соотнести дату регистрации права собственности продавца на объект недвижимости с датой регистрации брака.

Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, то презюмируется, что квартира была приобретена в совместную собственность. В таком случае продавец должен получить согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества.

Согласие другого супруга не требуется при наличии брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества или вступившего в законную силу судебного акта о разделе совместно нажитого имущества.

Вместе с тем в силу отсутствия публичного реестра заключенных браков в действительности любой продавец может состоять в нем без отражения этой информации в паспорте, в котором в силу разных причин штамп, подтверждающий вступление в брак, может отсутствовать.

Таким образом, никакие заверения продавца о том, что имущество было приобретено им не в браке, в действительности не могут гарантировать на 100%, что оно не является предметом совместной собственности и спора между супругами, в том числе бывшими», – подчеркнула Виктория Дергунова.

Она отметила, что рассматриваемое дело, напротив, перекладывает обязанность вести себя добросовестно на лиц, желающих оспорить сделку и изъять имущество у добросовестного приобретателя: именно на супруге, как собственнике имущества, лежит обязанность по внесению сведений о себе в публичный реестр в целях сохранения контроля над недвижимостью. Если супруг добился упоминания себя как собственника в ЕГРН, то он может прямо запретить производить любые сделки с недвижимостью без своего личного согласия или участия в них путем обращения в Росреестр с соответствующим заявлением.

«Высказанная правовая позиция является значимой, поскольку направлена на поддержание стабильности гражданского оборота, полностью соответствует и согласуется с другим подходом, содержащимся в семейном законодательстве: в случае отчуждения общего имущества супругом или его израсходования по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи его стоимость может быть учтена при разделе совместно нажитого имущества в судебном порядке без оспаривания сделок по его отчуждению. Например, суды могут взыскивать в пользу обманутого супруга денежную компенсацию в размере половины стоимости такого имущества», – подытожила Виктория Дергунова.

Советник ФПА, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД» Сергей Макаров считает, что постановление Конституционного Суда имеет многозначную ценность, поскольку одновременно подтверждает ранее высказанные позиции и указывает новые ориентиры.

«Этот документ посвящен ранее высказанной позиции о необходимости защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Еще в 2003 г.

поистине исторически значимым Постановлением № 6-П Суд развернул правоприменительную практику на защиту добросовестного приобретателя, и с тех пор он последовательно высказывается в защиту добросовестного приобретателя -– что уже имеет многогранное значение, так как защищает и право собственности, и стабильность гражданского оборота», – подчеркнул он.

Касательно же новых ориентиров, по мнению эксперта, можно с благодарностью к КС отметить четко выраженную установку – фактически призыв к бывшим супругам, не оформившим свои права на имущество, приобретенное в браке, предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за этим имуществом и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. «Это – очень четко сформулированная установка на необходимость проявлять добросовестность и не просто защищать свои права, а защищать их добросовестно, не нарушая без необходимости права иных лиц», – заметил Сергей Макаров.

Он также выразил надежду, что с учетом примененной Судом формулировки касательно действий по своевременному разделу совместно нажитого имущества властям все-таки придется наконец-то изменить свою практику в части нежесткого толкования сроков исковой давности по делам о разделе совместно нажитого имущества супругов. «Было бы идеально, если бы сначала в практике ВС РФ, а затем и в законодательстве было закреплено правило о необходимости урегулировать имущественные отношения между бывшими супругами в течение трех лет с момента прекращения брака», – полагает адвокат.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *